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不動産営業マンが断言するマイホームに頭金は必要ない
「頭金が溜まっていない」
「まだ私たちには早いんじゃないか」
「頭金の平均額を見ると〇〇万円は用意した方が良いとネットで見たのですけど」
この相談は非常に多いです。
頭金とはそもそも何か。
住宅を購入する際、自己資金（貯金）で捻出するお金のことです。
主に、物件代金の一部、もしくは諸費用部分に充当されます。
何故、頭金が必要だと考えているのか。
物件価格の２割～３割は、などと考えているお客様はなぜ、頭金が必要だと考えているのだろうか。
それは、「住宅ローンの負担を軽減するため」
簡単に言い換えると、月々の住宅費としての出費を抑えるためです。
みんなの頭金の平均額は？
☆２０１７年度 住宅金融支援機構 フラット３５利用者 調べ☆
- 全体平均 ６５１万円（物件価格の１９．４％）
- 注文住宅 ４５０万円（物件価格の１１．１％）
- 建売住宅 ３０２万円（物件価格の９．０％）
- マンション ７０５万円（物件価格の１６．２％）
- 中古戸建 ２０８万円（物件価格の８．７％）
- 中古マンション ３１８万円（物件価格の１１．２％）
となっています。
予想以上に大きい数字かと思います。
頭金はどのように貯蓄したのか
３００名を対象としたＳＵＵＭＯのデータより
- 親からの援助ーーー２９．４％
- 自然と溜まったーーー５２．４％
- 定期預金ーーー１９．４％
という結果となっています。
月々、コツコツと貯金をしたという割合が多いようです。
住宅ローンの意外な真実
意外と知らない、現実的な話。
頭金を用意すると、どのような変化が生まれるのか。
数字を交えてご説明致します。
１００万円の頭金を用意しても、ローンの返済額が減るのは２６８５円。
- １００万円の頭金＝月々ローン返済２６８５円減額
- ２００万円の頭金＝月々ローン返済５３７０円減額
- ３００万円の頭金＝月々ローン返済８０５５円減額
- ４００万円の頭金＝月々ローン返済１０７４０円減額
※金利０．７％ 変動金利 ３５年返済 ボーナス返済無しで計算
つまり、月々のローン返済を１万円減額するには、４００万円必要という事実です。
これは、１％を切る圧倒的な低金利が原因です。
住宅ローン控除の存在
・住宅ローンを組んでいる人は税金が控除になります。（安くなります）
・安くなる期間は１０年間
・年末の住宅ローンの残高の１％（２０００万円であれば、２０万円）が最高で戻ってきます。
・上限住宅ローンの金額は４０００万円か５０００万円（つまり最高、控除額は４０万円か５０万円）
・所得税もしくは住民税の金額が戻ってきます。
・所得税は毎年、年末もしくは年始頃に会社から渡される「源泉徴収票」の右端に所得税金額が書いてある。住民税は６月頃会社から渡される、「住民税決定通知書」に書いてある。
・しかし、年間に住宅ローン残高１％以下の金額を税金として支払っている場合は、支払っている税金分のみ返金。（つまり年収高い人は、多く税金を払っているので、この制度上有利）
つまり住宅ローンを多く借りている方が、税金の還付を１０年間もの間、多く受け取る事ができるのです。
頭金２００万用意しても３３万円の金利しか減らない？低金利のため、金利負担分の節約分も少ない。
この「金利」というものは、住宅ローンとしてお金を貸す代わりに、銀行が得られる利益の事です。
金利０．９％、返済期間３５年で計算。（フラット３５の金利も考え、少し高めの金利設定です。）
３０００万円借入⇒総支払額３４９８万円⇒４９８万円部分が金利
２０００万円借入⇒総支払額２３３２万円⇒３３２万円部分が金利
これを仮に、頭金２００万円用意し、
２８００万円借入⇒総支払額３２６５万円⇒４６５万円部分が金利
１８００万円借入⇒総支払額２０９９万円⇒２９９万円部分が金利
つまり、頭金を２００万円用意して減額される金利負担は、
３３万円のみということになります。
「のみ」とお伝えしたのは、３５年間で減額される金額だからです。
つまり１年間で考えれば、１万円すら利益が無く、
月単位で考えれば、たった７８５円の利益です。
頭金を貯金している間も、家賃を払っている。
仮に２年貯金して頭金を用意したとします。
２年＝２４か月
家賃月々６万円×２４か月＝１４４万円かかっている。
つまり、購入時期を２年延ばすという事は、１４４万円、「損」をしているのです。
上記の金利減額分と組み合わせて考えると、１４４万円を損しながら３３万円の利益を得ている事になります。
尚、それが、５年になると３６０万円、１０年になると７２０万円の賃料を払い続けている事になります。
現役不動産営業マンが語る頭金が必要ない理由３点
上記のように、そもそも、頭金を用意する事にメリットが少なすぎる事がお分かり頂けたかと思います。
更に、「頭金が必要ない理由」「貯金はあっても出さない方が良い理由」をお話致します。
①マイホームは買ったら終わりじゃない。購入後の資金に充てよう
新しい家に住んだら、新しい家具が欲しくなるものです。
以前から使っていた家具も利用は出来ますが、やはり引っ越しを期に考える方が多いと思います。
・テレビ・洗濯機・冷蔵庫・エアコン・掃除機・照明類・食器棚・テレビボード・ベッド・ソファ・ダイニングテーブル・食器類や雑貨・カーテンに至るまで。
より良い生活をするのであれば、これら全てを新品にせよとは言いませんが、古くなっている家電があれば、取り換える費用も考えておいた方が良いでしょう。
また、賃貸と違い、固定資産税や、マンションであれば管理費・修繕積立金などの負担もあります。
引っ越し代などもあるため、その資金に充当するとよいかと思います。
転職や事故などに備える保険となる
自分が思い描いていた人生が必ず遅れるとは限りません。
予期せぬハプニングに合うかもしれません。
現在勤めている会社が倒産してしまうかもしれません。
暗いお話をするようですが、それらのリスクにも備えなければいけません。
特に交通事故や倒産などは、自分では対処ができない問題だからです。
住宅ローン借入時に加入する団体信用生命保険は生命保険代わりにもなります。
この団体信用生命保険の保障額を多くするためには、より多く住宅ローンを借りる事。
言い換えれば、より大きな生命保険に無料（銀行によります）で加入する事ができるのです。
また、万が一のため、預金を残しておくことは、心の安定にも繋がります。
様々な投資に資金を回す事も可能
生命保険ードル建て保険（米ドルなどの外貨建て）・変額保険（株式や債券などのプロの運用益によって返戻金が決まる）
株式投資ー会社の発行の株式を購入し、配当や運用益で利益を出す
ＦＸ－為替取引
iDeCoー個人型確定拠出年金（年金に上乗せ）
積立ＮＩＳＡ－売却益（譲渡益）や分配金の運用益が非課税になる株式投資
ウェルスナビーＡＩを駆使し、あなたにあった運用先を自動で決定。株式から金、不動産など多岐に渡る投資先。携帯１台で可能。
太陽光発電投資ー屋根に太陽光パネルを設置し、電気代を節約できます。また、土地を取得し、大型の発電所なども人気を集めています。
仮想通貨投資ー次世代のお金になると期待されている、次世代通貨。
ふるさと納税ー様々な地域の特産品が、お礼として郵送されます。
現在、住宅ローンの金利は、過去最低クラスまで下落しています。
その住宅ローンの金利負担よりも多くの資産運用益が得られれば、返済もグッとラクになるのです。
この他にも投資先はたくさんありますが、これらを調べてみても良いかもしれません。
尚、管理人は生命保険での運用とウエルスナビにおいての運用をお勧めしております。
理由は、手間が少なく、自動で、かつ暴落リスク値が低いからです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
ちなみに、マイカーローン（車を購入する際のローン）の金利をご存知でしょうか。
大体、３～４％前後です。
住宅においての多額の頭金を用意したとしても、車の購入でローンを借りるのであれば、
頭金は入れずに、車を現金で購入した方が、得になるでしょう。
自分なりの無理のないマイホーム購入計画に少しでもお役に立てれば幸いです。
お読み頂き、有難うございました。
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