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中古マンションを選ぶ基準
- 価格
- 場所
- 階数
- 広さ
- 間取り
- 築年数
- 総戸数
- 周辺環境
これらは、インターネットのサイトにてある程度の判断がつくかと思います。
現地でないと分からない室内の使用状況
最近では、これすらも、動画として、インターネットで見れるようになっている物件も多いです。
どの程度リフォームが必要か、是非検討したいポイントです。
失敗しない中古マンションを選ぶということ
正直、上記に挙げたもの、これは、事前でインターネットで判断が出来ます。
そして、室内の状況は、最悪、リフォームでなんとかなります。
個人の力でなんとかなる項目なのです。
中古マンション選びで失敗しないよう気をつけるただ一つのポイント
私も仕事柄、中古マンションのご案内をしておりますが、ご案内の際は、本当に時間が短いのです。
大体、１０分～１５分です。
長くても、物件に１時間いる事なんて、そうそうありません。
では、その短い時間で何を見て、どのように判断すれば良いのか。
気をつけるべき１つのポイントをお話致します。
中古マンションは管理で買え！！
この言葉、聞いた事ありますよね？
それは正直事実です。
中古マンション＝区分所有＝共同住宅であり、建物自体は、マンションに住んでいる人全員で管理しています。
それが「管理組合」というものなのです。
そして管理組合⇒管理会社のように、管理組合より管理業務を委託されるのが、「管理会社」。
その管理会社から、派遣されるのが、マンションにいる「管理人」なのです。
マンションの住人全員⇒管理組合を結成
管理組合⇒管理会社の選定
管理会社⇒管理人の選定
管理が悪いマンションの落とし穴。これに気をつけろ。
マンション１室をフルリフォームする場合、どれくらいの費用がかかるかご存知でしょうか。
何百万くらい？
そうです。
では、マンション全体の外壁を修繕する費用はいくらくらいかかるでしょうか。
何千万単位、もしくは何億なのです。
管理組合は、「修繕積立金」という名目で、住民より徴収し、修繕計画の元に行っていきます。
マンションによっては「長期修繕計画」という計画もあります。
逆に、これらが上手く機能していなかったら？
当然、マンション全体のリフォームはできません。
つまり、外壁はもちろん、エレベーターも非常階段もエントランスも、ボロボロになるという事です。
これでは、耐震性などの安全面すらも不安が残ります。
室内は、最悪自分の意思でどうにかなりますが、マンション全体の話となると、一個人では、どうにもなりません。
なので、管理状態の良いマンションを選ぶ事が最優先なのです。
どこで管理状態を判断するのか。
書類確認。
- 長期修繕計画はあるか。
- 現在、当マンションで貯蓄されている資産はどのくらいあるか。（既に積み立てられた修繕積立金とも呼びます）
- 直近の修繕履歴はどのようなものがあるか。
- 管理組合の総会（会議）は開かれているか。その議事録はあるか。
- 管理会社はまずどの会社なのか（会社名を聞き、インターネットで調べてみましょう。）
現地確認。
- エントランス周りの掃除
- 集合ポストにゴミは散らかっていないか（チラシ等）
- エレベーター、その他掲示板などの張り紙の内容。
- 廊下の掃除。
- 見に行ったときに管理人が声をかけてくるか。もしくは不動産営業が、声をかけるか。
「書類確認」⇒管理組合及び管理会社の意向が伺えます。整理されているか、考えて計画しているか。
「現地確認」⇒管理人及び住人の意識の高さが分かります。皆さん、自分が住んでいる家に不審者もしくは部外者が来たら、呼び止めますよね？自分の玄関が汚れていたら、掃除しますよね？
番外編 管理以外で気をつけるべきポイント
騒音・振動・臭気・危険な施設。
これは、現地でないと感じられないところ。
しかしながら、家を探す際は、縁やゆかりがある場所での家探しが非常に多いので、これらは事前に知っていると思われる方も少なくありません。
しかし、そのため油断して、ここで後悔をする方は多いのです。
こんなに、道路や線路、飛行機、学校なの「騒音」がするとは思わなかった。
幹線道路沿いの排気ガスの匂いや、電車の振動がすると思わなかった。
気に入った物件があったら、夜間（常識の範囲内）に、マンションの外回りの音なども確認してみるのも良いかもしれません。
日中⇒仕事で外出している
夜間⇒家族団らん、夕食、就寝
などで、家に在宅の可能性が高いからです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
「管理体制」は非常に重要にも関わらず、一般の方には分かりずらく、不動産営業マンも説明を省略しがちです。
どうしても、室内の状況や、眺望に目が行ってしまいがちです。
まずは、「管理体制」。
そのような気持ちで中古マンションを探されれば、大きな失敗にならずに済みます。
是非、家探しのチェックポイントに加えてみて下さい。
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