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日本の平均年収は約４２０万円。（平成２８年度）
日本の全体の平均年収は４２０万円前後となっています。
男性は、男性は５２０万円前後、女性は２８０万円前後が平均値となっています。
平均値とは。
その名の通り、全人口の年収を足して、人口で割った数字です。
あくまでも、平均年収の人口が一番多いという事ではありません。
人口の多い年収層
３０代ーー３００万円未満 １３．９％
３００万円～４００万円 ２６．４％
４００万円～５００万円 ２４．６％
４０代ーー３００万円未満 １０．１％
３００万円～４００万円 １８．０％
４００万円～５００万円 ２０．２％
※転職サイト ＤＯＤＡ 平均年収ランキングより数字引用
これを見ると、年収５００万円以下の方が約半数を占めている事が分かります。
年収４００万円はいくらまでローンを組めるのか。
まず借りられる額。
これは、住宅ローンの年間返済額÷年収×100で割り出せます。
これが年間３０％未満であれば審査可能となります。
この比率の事を返済比率と呼びます。
不動産営業マンが「へんぴ」などという言葉を使っていたら、
返済比率の略語だったりします。
例
年収４００万円 ローン借入 ３０００万円 金利１．０％ ３５年返済 ボーナス返済無しの場合
月額の返済は、８４，６８５円
年間の返済は、１，０１６，２２０円
（年間の返済額）÷年収×１００＝２５．４％となります。
この計算式で計算をすると、年収４００万円の方が借りられる上限は、約３５００万円という数字となります。
（銀行、自身の内容によって相違があります。目安としてご覧ください。）
「借りられる＝返済できる」の誤解。
上記、上限３５００万円の住宅ローンを借りると、月額の返済額は９８，７９９円。
これに、固定資産税の負担と、管理費、修繕積立金などを加えると、資金計画が破綻してしまいます。
現在の家賃と比べてみる事をお勧めします。
現役不動産営業マンが全力でおススメする築古の中古マンション
「築年数の古いマンションを買っても良いですか」
「築年数古すぎますかね？」
この質問を過去１０年間で、かなりの数頂いております。
築古の中古マンション購入 メリット デメリット
メリット
- 価格が安い。
- 価格が安いため、リフォームなどをして、自分の好きなようにアレンジできる。
- 古くからのコミュニティがある。
- 今まで何事も無かった実績がある。
デメリット
- マンションが老朽化している。
- 建て替えなどの心配がある。
- 地震などの災害時に不安
- 長く住めるか不安
このようなものが挙げられます。
最大のデメリット？築３０年のマンションを買って３０年住んだら、築６０年となってしまうけど大丈夫？
今後３０年間住んでいきたいと言って、マンション自体に問題が無くても、自分のライフプランに変化が無いとは言えません。
例えば、転勤があったら、例えばご両親の介護が必要になったら、例えば、子供が増えて手狭になってしまったら。
様々な事が起こりうる訳です。
ですので、築１０年のマンション、築２０年のマンション、築３０年のマンションが実際に「中古マンション」として売られている訳です。それぞれのオーナー様に売却しなければいけない理由があるのです。
全員が終の棲家、一生に一度の買い物であれば、「中古マンション」というジャンル自体存在しないのです。
万が一、売却しなければいけない事情が出来た時、価格が安く、価値が下がりずらいマンションを選ぶことはとても重要なのです。
不動産営業マンが全力で築古の中古マンションを進める理由
①圧倒的な価格差
これにより、
ローン地獄に陥る事がない
リフォーム費用が捻出できる
この２点が生まれます。
仮に新築を買ったとしても、毎月の返済に追われ、外食も家族旅行も削られてしまうとしたら、マイホームを購入した事を心から良かったと言えません。
そして万が一、働けなくなったり、返済に困ったときにも、ローン返済を抑えておけば安心できます。
②価格が下落しずらい。
車においても言えますが、新車⇒中古車になる場合は、価値の下落が大きく、中古⇒中古の場合、それほど、損益が出ません。
不動産においても同じ事が言えます。
新築～築１０年くらいの価格変動が一番大きく、築３０年～の価格変化は、一番小さなものなのです。
つまり自分の資産が目減りしずらいという事です。
③リフォームによって室内は新築？自分の好きなようにお部屋をカスタマイズ
リフォームについてですが、枠組みこそ決まってしまっていますが、自分の好きな間取り、好きな設備を入れる事ができます。
過去のお客さんで、３ＬＤＫ⇒２ＬＤＫに変更し、自分好みの大きなリビングを作られた方もいらっしゃいました。
また、設備を新品にするという事は、もはや、住環境としては、新築と変わりないのです。
室内は中古マンションではなくなるのです。
④好きな場所を選びやすい
小学校が近い、駅が近い、職場が近い。
やはり場所などで選ばれる方は非常に多いです。
しかし、その場所に都合よく、新築マンションが建設されるのは、稀です。
特に都心部において、マンション建設用地はなかなか生まれずらい。
現在既に、建築されている中古マンションは、場所を選ぶ上でも有利になるのです。
⑤結局、新築マンションも築浅のマンションも同じリスクを抱えてる。
少し前のお話になりますが、耐震偽造の問題、最近では、大手デベロッパーの施工データ改ざんによるマンションの傾き事件。
これらは、築３０年のマンションではありませんでした。
結局、夢のマイホームは建て替えとなり、仮住まいへ引っ越しする事になり、事件となっています。
「ずっと安心して住めるか」
これは永遠のテーマですが、人間が作っている以上、悲しいですが、「絶対」はありえないのです。
老朽化の問題が心配な方は、どこに注意すれば良いか、下記のページで書いてます。
価格が安いという事は最大のメリット
売却ができるという事は、最大の強み。
無理をしない家探しが、幸せへの近道。
マイホームの購入においての失敗は、
- ローンが払えない。
- 売却したくても、売却できない。
この２点が一番多い訳です。
住んでみて、問題が発生し、売却して、住み替えができるのであれば、
大きな失敗にはなりません。
では、なぜ、売れないという事が起こるのでしょうか。
債務超過の危険
購入価格＜売却価格
もしくは
購入価格＝売却価格
このどちらかであれば問題ありません。
しかし、新築マンションを４０００万円で購入し、中古として２０００万円でしか売却できないため、債務超過となり、売却できなくなります。
価格の下方硬直性
４０００万円の不動産は２０００万円に価格が下がる可能性は十分に考えられますが、
２０００万円の不動産が０円になる可能性は、無いのです。
しかし、どちらも、２０００万円の価格差です。
同じ地域にある、築３０年のマンションと築４０年のマンションの価格差を比べてみて下さい。
そこまで、大差が開いてはいないかと思います。
家探しの際に、１０年後を想像し、購入検討している中古マンション＋１０年の築年数の相場を調べてみるのは、非常に勉強になります。
是非試してみて下さい。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
この記事は、特に都心部に住む方へ向けた記事の内容です。
- 価格が安い
- 価格が下がりずらい（資産価値が落ちずらい）
- リフォームによって室内を新築のようにできる
- 好きな場所を選ぶ上でも有利
- 新築マンションも築浅マンションも同じリスクがある
以上、５点の理由から、私は築古（築３０年程度）の中古マンションの購入をお勧め致します。
築が古いというだけで、検討から外していませんか？
友達に自慢したいという理由だけで、新築にこだわっていませんか？
是非一度、再検討の材料にしてみて下さい。
最後までお読み頂きまして、有難うございました。
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