ローンは借金だ。一刻も早く返済したい。
住宅ローンは借金です。
返せるものなら少しでも。そんな気持ちは誰しもあります。
金利なんて払いたくない。
当たり前の感情です。
他の人は、何年で住宅ローンを返済しているのか
| 第１位 | １０年以下 ３３．１％ |
|---|---|
| 第２位 | １５年以下 ３０．５％ |
| 第３位 | ２０年以下 １７．２％ |
| 第４位 | ２５年以下 １０．６％ |
| 第５位 | ３０年以下 ８．６％ |
２０１６年度 平均１５年
２０１５年度 平均１４．４年
２０１５年よりも２０１６年は０．６年伸びています。（繰り上げ返済が減った）
※住宅金融支援機構 ２０１７年度 民間住宅ローン貸出動向調査結果 よりデータ引用
繰り上げ返済にかかる返済手数料
一部繰り上げ返済手数料
三菱東京ＵＦＪ銀行：インターネット 無料 窓口 １６，２００円
りそな銀行：インターネット 無料 窓口 ５，４００円
（固定金利の場合３２，４００円）
三井住友銀行：インターネット 無料 窓口 ５，４００円
みずほ銀行：インターネット 無料 窓口 ３２，４００円
フラット３５：無料
期限前完済手数料
三菱東京ＵＦＪ銀行：インターネット １６，２００円 窓口 ３２，４００円
りそな銀行：インターネット 取り扱い不可 窓口 １０，８００円
（固定金利の場合３２，４００円）
三井住友銀行：インターネット ５，４００円 窓口 １０，８００円
みずほ銀行：インターネット 無料 窓口 ３２，４００円
フラット３５：無料
「期間短縮型」と「返済額減額型」 繰上返済の種類
「期間短縮型」－当初３５年返済予定で借りた住宅ローンを繰り上げ返済を行う事により、期間を３５年から３０年などに短縮する方法
「返済額減額型」－月々の返済額１０万円を繰り上げ返済する事によって、月々８万円などに減額する方法
繰り上げ返済のメリット
上記例で当てはめると
５年短縮⇒５年分の金利
返済額減額⇒減額された金額に対しての金利
これらが無くなります。
実際に「金利」っていくら払っているの？
２０００万円借入⇒約２９３万円金利支払い⇒総支払額２２９３万円
３０００万円借入⇒約４４０万円金利支払い⇒総支払額３４４０万円
４０００万円借入⇒約５８７万円金利支払い⇒総支払額４５８７万円
５０００万円借入⇒約７３４万円金利支払い⇒総支払額５７３４万円
※それぞれ端数の金額切り捨て
※金利０．８％・３５年返済・ボーナス併用なしで計算します。
「期間短縮型」と「返済額減額型」はどちらがお得？
それぞれのメリット
期間短縮型ー返済額は変わらないが、「早く」住宅ローンの返済が終わる。
返済額減額型ー借入年数は変わらないが、月々の返済額が減り、月々の生活に余裕が生まれる。
シュミレーション
借入額３０００万円 金利０．８％ ３５年返済 ボーナス返済無し
借入から３年後に１００万円繰り上げ返済。
期間短縮型ー１年１か月期間短縮 金利２７２，９９０円減額
返済額減額型ー月々２，９５３円減額 金利１３３，９５２円減額
上記同条件
借入から５年後に３００万円を繰り上げ返済。
期間短縮型ー３年７か月期間短縮 金利７４３，３６９円減額
返済額減額型ー９，３７６円減額 金利３７５，３６０円減額
いずれのシュミレーションも期間短縮型の方が、より多くの金利負担分を減額させることに成功しています。（得しています。）
シュミレーション上の注意点（重要ポイント）
繰り上げ返済とは、できるだけ得にするためにはポイントがあります。
金利が高い場合の方が有利。
返済タイミングは早い方が有利。
繰り上げ返済額が多いほど有利。
この３点です。
逆に言い換えると、
金利が安いほど不利。
返済タイミングが遅いほど不利。
繰り上げ返済額が少ないほど不利。
となります。
現代の金利は、最安で０．４～０．５％。
参考にしている資料もしくは、シュミレーションの金利は、しっかりと現代の金利に当てはめて計算していますか？
また、返済時期について「１年後」など早い時期に設定されていませんか？
これらが違うと、あたかも、繰り上げ返済の金利減少分が大きく見えます。
つまる繰り上げ返済は得だと勘違いしやすいポイントなのです。
そもそも家を購入してから３年で１００万円以上の貯金は難しい。
月々３万円の貯金が必要となります。
引っ越した直後、家具を揃えたり、生活を落ち着けるため、多少の資金が必要になります。
その上、繰り上げ返済のために、３万円ずつの貯金は非常に難しいです。
また、それだけ余裕があるようでしたら、繰り上げ返済ではなく、頭金として入れた方が得になります。
繰り上げ返済をするという事は、貯蓄が減ります。
無理をして行った結果、「繰り上げ返済貧乏」にならないよう気をつけて下さい。
住宅ローンの強い味方。「住宅ローン控除」
住宅ローン控除とはどのような制度なのか。
分かりやすく解説いたします。
・住宅ローンを組んでいる人は税金が控除になります。（安くなります）
・安くなる期間は１０年間
・年末の住宅ローンの残高の１％（２０００万円であれば、２０万円）が最高で戻ってきます。
・上限住宅ローンの金額は４０００万円か５０００万円（つまり最高、控除額は４０万円か５０万円）
・所得税もしくは住民税の金額が戻ってきます。
・所得税は毎年、年末もしくは年始頃に会社から渡される「源泉徴収票」の右端に所得税金額が書いてある。住民税は６月頃会社から渡される、「住民税決定通知書」に書いてある。
・しかし、年間に住宅ローン残高１％以下の金額を税金として支払っている場合は、支払っている税金分のみ返金。（つまり年収高い人は、多く税金を払っているので、この制度上有利）
例えば年収４００万円の方は、
所得税約１０万円
住民税約１６万円
くらいなので、合計２６万円控除対象の税金を支払っています。
つまり、２０００万円借入すると最大控除１％は２０万円ですので、６万円損をします。
逆に３０００万円借入をすると最大控除額１％は３０万円なので、４万円損します。
２６００万円借入すると、最大控除額１％は２６万円ですので、この制度をフルに活用できるという訳です。（あくまでも目安です。）
これが１０年間続きます。
すると、最大２６０万円税金が還付になり、得をします。
※厳密には、年末ローン残高は年々減少していくため、また年収も上がったり下がったり流動的なので、このようなピッタリの数字にはなりません。
住宅ローン控除は１０年間続く。早めの繰り上げ返済は、控除額を減らしてしまいます。
住宅ローン控除は、１０年間続きます。
これは年末残高１％が控除額ですので、繰り上げ返済をして残高が減ると、控除額も必然的に減額されます。
これは、細かい計算式によって、繰り上げ返済の最適なタイミングが分かりますが、控除額を減らしたくないようであれば、繰り上げ返済は１０年後以降にしましょう。
住宅ローン控除により、金利はほぼ相殺される？
上記の例に当てはめて、借入額２６００万円 金利０．８％ ３５年返済の場合。
２６００万円借入ー金利３８１万円⇒総支払額２９８１万円
ここに、住宅ローン控除分が最大で約２６０万円だと仮定すると、
金利３８１万円－住宅ローン控除２６０万円＝実質金利負担１２１万円
これは３５年での金利ですので、年単位、月単位に直します。
年ー３．４５万円の金利負担
月ー２８００円の金利負担
月々の金利は２８００円しか負担していない事になります。
月々約２８００円しか金利を払っていない事実。無理して繰り上げ返済は必要？
確かに、住宅ローンを支払っている期間は短くなったり、月々の金額が数千円安くなる安心感がメリットと言われれば確かにそうかと思いますが、利益が出ない以上、私はおススメ致しません。
なぜならば、別の不安が生まれるからです。
繰り上げ返済を行えば、当然の事ながら、貯蓄が少なくなります。
貯蓄が少なくなると、いざ転職をするとき、奥様が出産で働けなくなるもしくは産休によって給与の減額を受けたり、車を買うとき、お子さんが進学する際、もっと金利の高いローンを組んでしまったりするからです。
つまり、別の負債が生まれる訳です。
これはメリットどころか、大きなデメリットとなります。
繰り上げ返済の資金を使って、別の投資を考える。
金利が０．８％もしくは最大で０．４～０．５％などで借りられる以上、
年利２％以上の資産運用ができれば、金利負担以上の利益を生み出します。
最近では確定拠出年金（通称iDeCo）などもスタート致しました。
こちらのメリットは、
①掛け金全額 所得控除（所得税・住民税が安くなります）
②運用益に税金がかからない。（通常、金融商品で運用益が発生した場合、約２割の税金がかかる）
もちろん資産運用ですので、自身の選択によっては、マイナスが出てしまう可能性もありますが、上記２点のメリットはとても良いと思います。
また、老後の資金に備えるというポイントも安心だと思います。
他にも様々な資産運用商品はありますので、是非調べてみるのも良いのではないでしょうか。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
難しい内容かと思いますが、２点だけ抑えてほしいポイントがあります。
①繰り上げ返済をする場合の条件（金利・金額・時期）
②住宅ローン控除の存在で、ほぼ住宅ローンの金利負担は相殺されている。
もちろん、各個人の状況によって、内容は変わりますが、繰り上げ返済によるメリットはさほど無いかと思われます。
インターネットで調べていたら、「１０００万円の繰り上げ返済をする」というシュミレーションまで出てきました。
まずそれらは、現実的ではないでしょう。
少なくとも、これを実行できる方は限られているかと思います。
今一度、冷静に、繰り上げ返済をした際のメリット（金利減額分）を計算してみる事をお勧め致します。
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