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変動・固定・フラット３５どれを選べば良いか。
これは永遠のテーマです。
未来の金利の動向が見えない分、慎重に選びたいものです。
現役不動産営業マンの私は全力で、変動金利をおススメ致します。
結論から申し上げますと、「変動金利」をおススメしています。
しかしながら、最大で３５年間支払う、住宅ローンの問題ですので、その仕組みを理解して納得頂きたい。
変動金利を選ぶ割合６１．８％！！みんなに選ばれている変動金利。
※住宅金融支援機構 ２０１７年度民間住宅ローンの貸出動向調査結果 より引用
データは２０１５年度のもの
| 第１位 | 変動金利 ６１．８％ |
|---|---|
| 第２位 | １０年固定金利 １８．２％ |
| 第３位 | 全期間固定（フラット３５） ４．９％ |
２位と３位の割合を合算しても１位の変動金利に全く届かないほど、人気です。
変動・固定・フラット３５のそれぞれのメリット・デメリット
メリット
| 変動金利 | 金利が一番安い。 |
|---|---|
| 固定金利 | 固定年数に応じて、金利上昇リスクに備える事ができる。 |
| フラット３５ | 全期間、金利が一定。金利上昇リスクに一番強い。毎月の返済額が変わらないので安心してライフプランを組みやすい。一番、ローンが組みやすい。（審査が甘い） |
デメリット
| 変動金利 | 金利上昇のリスクがある。ローンを組みずらい。（審査が厳しい） |
|---|---|
| 固定金利 | 固定年数が終了したのち、金利上昇のリスクがある。ローンを組みずらい。（審査が厳しい） |
| フラット３５ | 固定された金利が上記２つよりも高め。団体信用生命保険は有料。（金利上乗せ） |
変動金利をおススメしたが、前提条件による。
このように、それぞれ一長一短ある。
なので、細かくお伝えすると以下の通り。
「金利が上がらないと信じていて、かつ、審査が通れば、変動金利を。転職直後や持病、今までの借金などでローン審査が難しいもしくは、金利上昇リスクを嫌うのであれば、フラット３５を」
一部の評論家は、金利上昇は近いとも予想している。
変動金利は、近いうち（数年後）に上昇する。
一部の評論家などもこのように指摘しています。
しかし、それがいつなのか明確には分からない状態なのです。
ある日突然、金利が上昇してしまったら、自身のライフプランに大きな打撃となってしまうでしょう。
なぜ、変動金利を勧めるのか。
「変動」という事は、上述した通り、「上昇リスク」が伴います。
それなので、なぜ、変動金利をおススメするのか。
理由をお話します。
平成７年より約２３年間、ずっと低金利。
みなさん、バブル期はご存知かもしれませんが、金利は最大で８．５％まで上昇しました。
しかし、その後、下落を続け、現在の金利で約２３年間落ち着いています。
下記グラフをご覧ください。
※住宅金融支援機構 ２０１８年８月１日更新 民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）の記事より引用
金利が上昇する要因
変動金利ー短期プライムレートに連動
※短期プライムレートとは、銀行が優良企業に対し、短期間で資金を融資する金利。
固定金利・フラット３５－１０年物国債金利に連動
※１０年物国債金利とは、国債に対して付加される金利。
主に、これらは、２０１６年９月に導入された「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」という金融政策により、コントロールされています。
しかし、それと連動されて目標とされている、年２％の物価上昇が、達成できていないため、この金融政策によりしばらくは、低金利が続くのではないかと言われています。
現役不動産営業マンが、このような状況で金利が上がらないと予測する理由
上記の説明で、多少お分かり頂けましたでしょうか。
分からないですよね。
ここからは、私個人の予測になります。
要するに、国の金融政策と、特に銀行⇒優良企業への金利が深く関わっているということ。
つまり、いずれにしても、景気が上昇しなければ、上記の機関が、金利を操作し、上昇させるのは難しいのではないかと思います。
短期プライムレートが変動金利と連動しているのであれば、銀行は、企業に対し、ますますの発展を望みます。
ここで貸し出し金利を上げてしまったら、優良企業の資金繰りが厳しいものになるかと予想します。
銀行が一番避けたい結末
①住宅ローンの返済不可（顧客が潰れる）
②借り換えで他銀行へ（ライバル会社に顧客を取られる）
③繰り上げ返済されてしまうこと。（金利が取れない）
この３点はどうしても避けたい結末かと思います。
まず、変動金利の割合が６１．８％もいるので、金利上昇に伴い、返済額を大幅に上昇させれば、生活困難となり①を引き起こし、それを避けるため、②もしくは③に逃げ込むでしょう。
すると銀行側のメリットは無くなってしまうという事です。
国策としては、消費税増税を控えている。
２０１９年１０月（来年）より、消費税増税が控えています。
そもそも国民の負担が増加する事が決まっているのです。
この状況下で、金利上昇は、国民の疲弊を招きます。
現役不動産営業マンが、変動金利をおススメする理由
上記は、変動金利が上がらないと予測する理由をおススメ致しました。
ここでは、変動金利をおススメする理由をお話致します。
金利上昇リスクは、借入額に比例する。
当然の事ですが、多く住宅ローンを借りれば、多くの金利を支払わなければなりません。
という事は、金利が上昇した際にかかる負荷は、「借入額」による。
極端な例を挙げさせて頂きます。
２０００万円借入 金利０．８％ ３５年返済 金利負担分 ２９３万円
金利１％上昇
２０００万円借入 金利１．８％ ３５年返済 金利負担分 ６９７万円（＋４０４万円）
５０００万円借入 金利０．８％ ３５年返済 金利負担分 ７３４万円
金利１％上昇
５０００万円借入 金利１．８％ ３５年返済 金利負担分 １７４２万円（＋１００８万円）
つまり２０００万円借りた場合と５０００万円借りた場合を比較して、金利が１％上昇すると、５０００万円の方が約６００万円金利負担分が増額する。
したがって、物件価格の安さは金利上昇リスクも軽減する事が分かる。
金利は段階的に引き上げられる。
上記の例は、あくまでも、３５年の期間、ローンが残っている場合を想定しました。
しかし、返済途中、例えば、１５年後に引き上げられた場合は、金利負担分は減少します。
金利が上昇する場合は、多少の時間がかかります。
明日から１％上げますという事はないのです。
また、金利上昇時はいくつかのルールがあるのでご説明します。
①金利の見直しは半年に１回
②返済額の見直しは５年に１回
③返済額を見直した場合、前回の返済額の１２５％までしか上げられない
つまり、返済額が８万円の場合は、１０万円までしか上げられないのです。
そしてそれは５年間続きます。
※注意点としては、このルールのため、「未払い利息」が発生し、３５年返済⇒３７年返済に変更されたり、最終完済日に一括完納を求められたり、金融機関によって違います。
まとめ
金利が上がらない、かつ審査に余裕あり＝変動金利
金利上昇リスクが嫌だ、もしくは審査が厳しい＝フラット３５
をおススメします。
リスクがあっても、変動金利をおススメする理由は、
①消費税増税や年２％の物価上昇が見込めていない市場状態及び銀行側の返済不能リスクなどを総合して、金利が上がらないと推測される。
②金利上昇リスクは「借入額」に連動される、及び、３つのルールから、返済不能になる可能性も低い。
という２点です。
ローンの種類を選ぶ参考にして頂ければ幸いです。
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