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「一生の一度の買い物」＝不動産
このようなイメージが非常に多い不動産ですが、最近、住み替え・買い替えのお客様も多く見られるようになりました。
直近の実話です。
- ご夫婦、田舎の実家を１５００万円かけてリフォームして住み替えた７０代ご夫婦
- 中古住宅に住んでいたが、古くなったので、安価な建売住宅を購入した６０代ご家族
「地方創生」が叫ばれ、若者の都会離れも目につきます。
安倍総理により地方創生が叫ばれ、都会を捨て、サラリーマン生活をドロップアウトし、地方で居を構える方も増えてきています。
地方都市は、新たな働き手、新たな風が吹き込むことによって、更なる発展のきっかけとなることでしょう。
買い替えを断念する理由。
先日、貴重な体験談をお話頂きました丹志井商店様の中でもありました、「二重家賃」。
これは、現在の住居の居住費＋新居の住居の居住費がかかるという事です。
住宅ローン残ってるんですが。という質問
ほとんどの方は残っているでしょう。
もしくは、現在の住居を売却して、住宅ローンが全額返済できる方は少ないと思います。
私のお客さんも、ご相談頂く方のほとんどは、住宅ローンが返しきれない方が多いです。
それでは、無理ですよね。そんな暗い顔をされるお客さんも少なくありません。
買い替えローンの存在
現在の住宅の返しきれない残債＋新居の新しい住宅の住宅ローンを合わせた金額での借入が可能です。
- 三井住友銀行
- りそな銀行
- みずほ銀行
などの商品として実際に取り扱いはあります。
どこの銀行でも、おそらくあると思いますので、上記の銀行は例だとお考え下さい。
尚、住宅ローンというのは、基本１家計、１件までです。
（個人の審査によります。）
ですので、今住んでいる物件はそのままで、また新しい住宅は新しい住宅ローン（Ｗローン）をという事は難しいとお考え下さい。
住み替えるために必要なこと。
実際に今の住宅に不満を持っている方も多いかと思います。
では、「一生に一度の買い物」をしたはずの不動産購入のはずなのに、ローンが残っていたりするのに、住み替えローンを使ってどのように住み替えをするのか、ご説明致します。
現在の居住している住宅の売却
現在の住宅の売却手続きをしましょう。
まずは、「豊島区 不動産 売却 査定」などと地域名を入れてインターネットで調べてみましょう。
不動産会社に査定を依頼します。
その後は、気に入った不動産会社へ売却依頼を出し、買い手を募ります。
不動産ですので、今日依頼を出し、明日買い手がつくという事は難しいですので期間には余裕を持ち、約半年間の期間を見ておいた方が良いでしょう。
現在の住宅の売却と同時に、買い替えローンの審査をしましょう。
上記の売却手続きと同時期に、「買い替えローン」を申し込みましょう。
審査が通らなければ買い替えが不可能になってしまうからです。
売ってから審査をすると（順番を間違えると）審査に落ちてしまった場合、買い替えが出来なくなってしまうので、ご注意下さい。
お気付きでしょうか。買い替えはタイミングが命。最大の落とし穴。
家の売却・引き渡しの時期と、新しい住宅の購入・引き渡しのタイミングを合わせなければいけません。
これは、実質不可能な訳です。
なぜなら、いつ自分の住宅が売却できるか分からない状況で、自分の買い替え先をタイミングよく売却時期に合わせ購入する事は、無理だからです。
解決策 不動産屋の買取制度
売却時期が分かれば、解決する訳ですので、不動産会社に即金買取を申し込めば解決致します。不動産会社は、買い替え先の住宅購入に合わせ、現在の住居を引き取ってくれるため、便利なサービスと言えます。
しかし、一般的に、買取制度を利用すると、売却額はぐっと下がってしまうため、注意しましょう。
解決策 一番おススメ！！買い替えたい物件の不動産会社（営業マン）・売主様に事情を話し交渉をする。（裏技）
実は、私がお話したいのは、この部分です。
不動産屋としての裏技をお話しましょう。
通常、不動産営業マンは、手数料商売な訳です。
つまり手数料を多く稼ぐ営業マンを目指している訳です。
簡単な話、
「買いたい物件を扱っている不動産会社もしくは、営業マンに、現在の住居の売却も任せましょう」
すると、その会社には、ダブルで手数料が入るのです。
しかも、やり方によっては、新住居⇒売主、買主 旧住居⇒売主、買主の合計４方向からの収入が見込めます。（この場合、新住居の買主及び旧住居の売主は両方とも、あなたのポジションになります。）
いやらしい話をして申し訳ございませんが、これは、不動産営業にとっては非常に「おいしい話」なのです。
いずれにせよ、どこの不動産会社に任せたところで、売るときも、買うときも手数料は取られます。（上記の図を参照ください）
買取制度など使えば、下手したら、相場の６割の価格での引き取りなども珍しくありません。
それであれば、買いたい物件を扱っている営業マン、不動産会社に全て一任した方が良いでしょう。
不動産営業マンであれば、なんとかしようと最大限の努力を引き出せるでしょう。
その他 解決策（売却したお金で、住宅ローンの返済が出来てしまう方）
この場合、一度、買い替え先の地域の賃貸を借りて、売却した後、ゆっくりと新居を探し、新しい住宅ローンを組むことをおススメ致します。
賃貸の費用は、確かに出費となってしまいますが、買い替えローンにこだわる必要もないですし、好きなタイミングで、不動産を購入する事が出来ます。
まとめ
いかがでしょうか。
不動産の買い替えをするには、いくつかの問題があります。
住宅ローンの残債⇒買い替えローンで解決。
売り先と買い先のタイミングの合わせ方⇒買い先の不動産会社に一括して一任する事で解決。
最後に、買い替えローンは確かに可能ですが、資金計画はしっかりとし、買い替えたけど、「住宅ローン地獄」に陥る事は避けましょう。
また、買い替え先が、十分に満足できる物件なのかよく考えましょう。
せっかく買い替えを検討しているので焦らない事が最大のポイントかもしれません。
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