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勤続年数が3か月でも大丈夫?転職後の住宅ローン審査にお悩みの方お勧めのフラット35

フラット35って何?

「フラット35って銀行はどこですか?」

このような質問をよく受けます。

この記事では、フラット35とは何か。

メリット・デメリットまた、耳より情報を発信致します。

国の住宅ローン

住宅金融支援機構という国の機関が行っている住宅ローンとお考え下さい。

国の機関の住宅ローンなので、適用要件(審査の条件)は全国共通で定められているが、

取り扱い店(金融機関)によって、融資手数料、融資金利などは、取り扱い店によります。

特徴

  • ずっと固定金利(金利が変わらない)
  • 省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅は金利割引
  • 保証料0円 繰り上げ返済手数料0円

中でも、ずっと固定金利のイメージが強いかと思います。

利用条件

  • 日本国籍もしくは永住権がある方
  • 満70歳未満の方
  • 本人が住むもしくは親族が住む住宅取得
  • 一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上
  • 借入額100万円~8000万円
  • 借入期間 15年以上。もしくは80歳-借入時の年齢=借入期間(69歳の場合は約10年)

金利

1.35%を基本として、取得する住宅や、選択する内容によって、割り引きなどが受けられます。

最安金利は0.7~0.8%前後。(様々な条件があります)

最大の注意点

フラット35という住宅ローンは「物件」中心に審査が行われます。ですので、個人の審査は甘い(勤続年数は少なくても良い。年収低くても審査対象。正社員でなくとも、パートなどの勤務形態でも審査対象など)と言われています。

しかし、「対象物件」については、厳密な条件があります。

これをクリアするためには、「適合証明書」という書類を揃えなければいけません。

これは、決められた検査機関で発行されるものなので、費用も10万円程度必要となります。

まずは、「広さ」に注意してみて下さい。

  • 一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上です。

「適合証明書」が発行できる物件か、広さは規定に当てはまっているかご確認下さい。

フラット35の4つのメリット

ずっと固定金利

これはつまり、ローン借入時に、月額の返済金額が理解できるということなのです。

 

通常、銀行などの住宅ローン商品の「変動金利」を選択すると半年に1度、金利が変わる可能性があります。

金利が変わらないうちは良いのですが、バブル期などは、金利7~8%まで上昇しました。

その際に、変動金利を選んでいたら、とてつもない返済額になっていたと思います。

そのリスクが無いのです。これは非常に大きなメリットと言えます。

あわせて読みたい
【2018年度】変動金利の今後は?変動、固定、フラット35どれを選ぶべき。金利の動向・推移を解説。変動・固定・フラット35どれを選べば良いか。 これは永遠のテーマです。 未来の金利の動向が見えない分、慎重に選びたいものです。 ...

 

ローン開始とともに、返済金額がわかる事は、ライフプランを計画する上で、重要な要素でしょう。

勤続1年未満、パート社員でも大丈夫?審査が甘い?(最重要ポイント)

インターネットを見ていると、金利・手数料比較ばかりで、重要な事が書いてあることが少ないです。

それは、住宅ローンなので、審査が通らなければ、意味がないという事です。

 

フラット35では、勤務形態・勤続年数は問わない。

ここ重要です。

1か月以上の月収(給与証明)があれば、それを×12か月で「推定年収」を判断し、ローン審査する事ができます。

しかし、私の経験上でも1か月で審査を通った方はなかなかいません。

最低でも3ヵ月、できれば半年の勤務実績は用意したいところです。

ですので、家の購入を検討している方、転職を考えている方は、その辺りを考慮してみて下さい。

過去にクレジットカードで遅延してしまったが、フラット35は通りますか?(最重要ポイント2)

絶対大丈夫です、とは言えません。

しかし、審査をする価値はあります。

私の経験でも、何度も助けられたことがあるのが事実です。

 

主に、住宅ローン審査でに影響が出る事例は以下の通りです。

  • クレジットカードの返済の遅延・延滞
  • 携帯電話の使用料金の延滞・遅延
  • キャッシング・リボ払い・支払い回数3回以上の分割払い
  • 車のローンなどの、他の借入の多寡(パソコンも含む。)
  • 家族が過去に、金融系の事故(延滞・遅延・踏み倒し、ブラックリスト入り)
  • 債務整理した実績
  • 奨学金の滞納
  • クレジットカードの枚数(枚数が多いと、悪い印象)

等があります。書き始めるとキリがないので、ここら辺までとしますが、他にもたくさんの事例があります。

これらの中で「ブラック入り」は無理です。(かなり可能性が低い)

その事例は、下記の通りです。

  • クレジットカードの返済、踏み倒し
  • どの返済でも、短期間(3年以内程度)に3回以上の遅延
  • 債務整理した経験
  • どの料金でも滞納し続けている。

等が挙げられます。

これを個人信用情報と言います。

個人信用情報が悪い評価になっているかどうかは、3社で調べる事が可能です。

「CIC」「JICC」「JBA」という機関です。

私のおススメは「CIC]で取得する方法です。

一度ご確認してみる事をおススメしております。

特に、心当たりのある方。

バレなきゃいいかなと思っている方。

この方は、住宅ローン審査前に、必ず取るようにおススメしております。

なぜかと言えば、話は戻りますが、救える可能性があるからです。

 

住宅ローン審査も、やはり誠実な方を好みます。

自ら申告をするのと、相手から追及を受けるのでは、明らかに印象が違います。

また、事前に申告をする場合でも、金融機関担当者が「作文」(借入をするための稟議書・申請書)を本部に出しますが、その際、「なんで遅延してしまったのか」などの、いわゆる言い訳を書いてくれる事すらあります。

 

また、審査をかける場合は、慎重に金融機関を選んでください。

なぜなら、1社目で、本部(住宅金融支援機構)まで情報が届いてしまう可能性があるからです。

上述した通り、金融機関はあくまでも取り扱い店であり、住宅金融支援機構が大元にあります。

根っこは繋がっているとお考え下さい。

その大元が、一度「非承認」と結果を出してしまえば、次にどの取り扱い店で審査をかけても通りません。

ローン審査をして

  • 取り扱い店非承認ー再度、審査を出せます。
  • 本部(住宅金融支援機構)非承認ー再審査持ち込めず。

なので、1社目の金融機関は慎重にお選び下さい。

健康上の理由(持病のある方)でもフラット35の利用は可能。(最重要ポイント3)

銀行で、住宅ローンを借りる方の条件として、「団体信用生命保険」への加入が義務付けられています。

ガンやうつ病、心筋症や高血圧などの持病をお持ちの方は、この団体信用生命保険への加入が難しくなります。

すると、銀行の住宅ローンが使えなくなってしまいます。

しかし、フラット35の場合は、あくまでも、この保険に対し、任意加入で良いのです。

なので、病気でお悩みの方も、再度、住宅ローン審査にチャレンジする価値はあります。

保証料が無い。

銀行の保証料は100万円あたり約2万円と高額となります。

3000万円借り入れの場合には、約60万円の保証料が必要となりますが、

それが無料なのです。

(その代わり、事務手数料がかかる)

フラット35のデメリット

物件審査が厳しい

上述した適合証明書を用意しなければいけません。

審査対象の物件を選定しなければいけません。

銀行の変動金利型住宅ローンと比べて、金利が高め

変動金利で、最安の銀行は、0.428%(住信SBIネット銀行)です。(平成30年8月7日現在)

これには、さすがに勝てません。

しかし、1%前後のフラット35でも、十分金利は安いかと思います。

良い金利で借りようとすると、頭金や諸費用分の現金を用意しなければいけない。

基本的には、物件価格の90%が借入金額となります。

それはあくまでも、物件価格の90%の金額です。

残りの10%(物件価格)や諸費用まで、融資する商品はあるのですが、金利がさらに高くなったりします。

ここは取り扱い金融機関によって違いますので、確認しておきましょう。

フラット35取り扱い主要金融機関ご紹介

ざっとですが、ご紹介させて頂きます。

8年連続シェアNO1 ARUHI

全国に支店を持ち、来店して相談可能なARUHI。

8年連続シェアNO1。

ARUHIフラットαという商品で、物件価格100%融資可能。

主力商品 ARUHI スーパーフラット8S

団体信用生命保険加入なし 金利0.71%

(やはり自己資金が必要となりますが、利用できたら、すごくお得ですね。)

バランス重視型 楽天銀行

こちらはインターネットメインで手続きをする金融機関です。

金利もARUHIの主力商品には敵いませんが、業界低水準。

主力商品は フラット35S 団体信用生命保険なし 金利0.84%

(こちらも自己資金が必要となります。)

また、楽天銀行の融資手数料は、融資金額の1.08%とこちらも業界低水準。

楽天銀行はバランスが良く、来店不要の金融機関かもしれません。

安心・安全な全疾病保障 住信SBIネット銀行

こちらもインターネットで手続きをする金融機関です。

主力商品は フラット35S 団体信用生命保険付き 金利1.04%

(自己資金及び返済期間に条件があります。)

全すべての病気・ケガを保証する全疾病保障が手数料無料でつけられる安心な金融機関です。

住宅ローンの審査で悩まれている人必見。不動産営業マンの私が一番勧めるフラット35の金融機関はここだ。(最重要ポイント4)

ファミリーライフサービス

飯田グループホールディングスの金融機関です。

主力商品 フラット35S 団体信用生命保険加入なし 金利0.89%と

業界低水準。

全国に支店がある、実店舗型の金融機関です。

現役不動産営業マンが全力で勧めるファミリーライフサービスの2点のポイント

①手数料が32,400円!!!

これは凄い事ですよ。

何度も言いますが、フラット35は、基本的に、諸費用の部分は融資はできません。

(アプラスという金融機関で平行して借りたりする)

諸費用まで借りたい場合は、アプラス金利3%などで借りなければいけません。

つまり、「諸費用」の部分は安ければ安いほど良いのです。

 

しかし、金利がその分、1.489%と高くなるので、はっきり言って、損をします。

ただ、2社(ファミリーライフサービスとアプラスなど)の金融機関に審査をしなくて済むのです。

例えば、楽天銀行で住宅ローンの承認を受けても、アプラスで、諸費用が借りられなければ、結果としては非承認と変わりません。

なので、住宅ローンの審査で悩まれている方必見なのです。

32,400円であれば、何とかご用意して頂けるお客さんが多いからです。

 

②顧客対応満点

私が一番お伝えしたいのは、この顧客対応です。

ネットバンキングだと、パソコンと郵便で対応なので、非常に不安ですよね。

家を買うという事は、とても大金なので、私ですらも正直不安です。

実店舗型であり、担当者の熱意が、このファミリーライフサービスのウリです。

一度お会いして頂ければ分かります。

本当に、親身になって対応して頂けます。

フラット35のメリットの中の(最重要ポイント①~③)を生かすには、このファミリーライフサービスの担当者が一番だと感じています。

私が担当の不動産営業マンであれば、真っ先にご紹介するでしょう。

私のお客さんも幾度となく力になって頂きました。

夜でも、定休日でも、お客さんのために動いてくれます。

数字などでは表現できないため、この良さをうまくお伝えできませんが、

是非一度、しかも一番最初に、ファミリーライフサービスの担当者様にお会い頂く事をおススメ致します。

まとめ

住宅ローンは35年という長いお付き合いになります。

その中で、フラット35という商品について、書きました。

フラット35の中でも金融機関によって、金利も手数料も、条件も変わってきますので、何が良いのか、自分では分からなくなってしまいます。

私は、良い住宅ローンを組むためには、良い担当に出会う事だと思っております。

是非この記事を参考にして頂けましたら嬉しいです。

ご紹介先 金融機関HP

ARUHI

 

楽天銀行

 

住信SBIネット銀行

 

ファミリーライフサービス

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