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マイホームを売却したい。そんな時どうするか。
事情があって、自宅を売却したい。
そんな時はどうしたら良いか。
分かりやすく説明したいと思います。
売却の事情は人それぞれ。
「高齢のため、娘（息子）の近くへ引っ越したい。」
「より良い住宅（今より広いところなど）へ引っ越したい。」
「資金が必要となった。」
「転勤になった。」
いろいろな事情があります。
売却の流れは以下の通り。
（査定）⇒（媒介契約）・（売却の依頼）⇒（販売活動）⇒（売買契約）⇒（引き渡し）
査定ー住宅の価格を算出してもらいます。
媒介契約ー売却活動の依頼を不動産業者に行う際の契約です。（委任契約）
販売活動ーチラシ広告やインターネット広告、既存の見込み客などに紹介などの販売活動
引き渡しーここまで行うと、売買代金を受け取れます。住宅を新買主に対して引き渡しを行います。
査定額って業者によって違うのはなんで？
それは、自分の会社で、売却の依頼（媒介契約）を受けたいからです。
売却の依頼（媒介契約）を受ければ、手数料収入になる可能性が高いためです。
詳細はこちらに書きました。
売却依頼の媒介契約はどの種類が良いのか。
媒介契約には、３種類あります。
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
一番おススメなのは、「専任媒介契約」です。
理由は、
- レインズ（不動産流通機構）に登録の義務がある。
- ２週間に１回の報告義務がある。
- 担当営業マンが力を入れやすい。
「成約」のための努力が義務化されている部分が一般媒介契約との違い。
- 自己で見つけた相手方と自由に取引できる。
この自由度の高さが専属専任媒介契約との違いです。
これらを考えると、専任媒介契約が売主にとって、一番都合が良い契約です。
一括査定は必要ない？一括査定の落とし穴。
インターネットを駆使して、自宅にいながら、複数社に見積もりをとる。
こんなに、便利なものはありません。
しかし、現役不動産営業マンとして、私はおススメしません。
落とし穴① 簡単すぎる。
クリック一つなのです。
便利とは裏腹に、簡単すぎるのです。
その分冷やかしも多いのです。
ライバル業者も利用してたなどの話も多くあります。
よって不動産業者側は真面目に取り組まないケースも多々あります。
冷やかしかもしれないものに、熱意は込められないのが、現状です。
落とし穴② 査定額がアバウト。（査定額がずれる）
当たり前です。
なぜなら部屋を見ていないのですから、どの程度のリフォームが必要か分かりません。
仮に、フルリフォーム（室内全てをリフォーム）前提であれば、３ＬＤＫで５００万円程度は変わる事になります。
つまり査定額の表示としては、
３０００万円～３５００万円などと出てきます。
５００万円もずれている数字は、参考にならないです。
更に、査定額自体が、そもそもアバウトなのです。（その価格で売れる保証は無い）
ですので、
３０００万円～３５００万円と査定額を出し、２８００万円で成約する事は多々あります。
最早これだと、最初の価格は何だったのかとさえ思います。
落とし穴③ 会社を選ぶことも重要ですが、営業マン個人の能力も違います。
会社によって違いはあるかと思いますが、例えば、優秀な営業マンには、たくさんの広告費が割かれている会社があったらいかがでしょう。
営業マンが違うだけで、「広告予算」すら違います。
また、行動の早い営業マン、やる気のない営業マン、全然違います。
もし後者に当たってしまった場合、そもそも広告すら出してもらえない可能性すらあります。
これを顔も見えない、インターネットで判断するのは不可能です。
相手から顔が見えない分、こちらも顔が見えないのです。
では、どうやって、売却を依頼する不動産会社を見つけるのか。
上記の①～③の理由によって、一括査定をおススメしません。
では、どのように、売却依頼先の不動産会社を探すのか。
下記の点に注意して不動産会社を選んでみてはいかがでしょうか。
そして、これらに当てはまる、３社程度を査定に実際呼んでみて、決めることをおススメ致します。
①物件の近くに店舗はあるか。
売却予定物件の近くに、店舗はありますか。
ここが案外重要です。
店舗が遠い不動産業者は、買主を案内する際に、不利になります。
迅速な行動ができないと言い換える事ができます。
売却予定物件の近くに店舗もしくは支店を持っている会社を選びましょう。
②その地域にたくさんの実績もしくは類似売却物件をたくさん抱えているか。
これは、インターネットで「町名」で検索をかけて、たくさんの物件が出てくれば、「実績豊富」という事が分かります。
これでわかるのは、既存客数です。
前回買い逃したけど、新しい物件が出たら買いたいなどの顧客を抱えている業者はやはり強いです。
また、周辺環境にも詳しい事が多く、顧客に物件を紹介する際でも有利に働きます。
③自社ＨＰが整備されている。
検索サイトではなく、自社ＨＰが整備されている事もポイントが高いです。
その不動産会社の販売に対する意欲を感じる事ができます。
社員紹介などで、顔写真付きなどで紹介されていると尚、安心ですよね。
④免許番号が古い。
不動産を扱うには、県知事もしくは、都知事、国土交通大臣からの免許が必要となります。
これは、５年に一度改正になり、
東京都知事（〇）第〇〇〇〇号
などと表記されます。
このカッコ内の数字が大きいほど古い会社です。
古い会社ほど、実績があります。
倒産せずに生き延びた会社という証明にもなり、安心できる会社の可能性が高いです。
⑤電話対応が良い。
①～④をインターネットで調べ、実際に会社に電話してみましょう。
受付の事務員の対応、営業担当からの折り返しの速さなど、複数社に電話すると違いに気付きます。
それは、そのまま、販売する際の対応も想像できます。
買いたい顧客が問い合わせをしているのに、なかなか折り返し電話をしない、事務員の対応が悪いなどだと、売れる物件も、不信感から売れなくなります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
この記事をまとめると、売却までの流れは以下の通り。
（査定）⇒（媒介契約）・（売却の依頼）⇒（販売活動）⇒（売買契約）⇒（引き渡し）
- 簡単すぎる
- 査定額がアバウト
- 営業マン個人によっても能力は違う
以上の理由から、インターネットからの一括査定は辞めましょう。
- 物件の近くに店舗はあるか。
- 地域でどれくらいの実績があるか。
- 自社ＨＰが整備されているか。
- 免許番号が古い会社
- 電話対応の良い会社
これらを意識し、「専任媒介契約」にて不動産会社に売却の依頼をかけましょう。
不動産は非常に大きな資産です。
失敗のない売却のために参考になれば幸いです。
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