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マイホームの売却にかかる費用はいくらかかるの？
住宅を売却した際も、費用がかかります。
それらはどのようなものがかかるのか、解説致します。
売却にかかる費用の種類
- 契約書に貼付する印紙代
- 仲介手数料
- 引っ越し代
- ハウスクリーニング代
- 税金
などがあります。
印紙代
売却価格 ５００万円～１０００万円 ⇒５千円
売却価格 １０００万円～５０００万円 ⇒１万円
売却価格 ５０００万円～１００００円（１億） ⇒３万円
仲介手数料の計算
（売却価格）×３％＋６万円×１．０８（税）＝仲介手数料
３０００万円で売却した場合は、１０３万６８００円です。
引っ越し代
必ず、複数社お見積りを取る事をおススメしています。
お見積りのみ取っておいて、売却できたら、業者さんへ発注するようにしましょう。
タイミングを間違えると、違約金などを請求されてしまう場合があります。
ハウスクリーニング代
目安としては、
１ＬＤＫ～２ＤＫ⇒７万円～９万円程度
３ＬＤＫ以上～ ⇒１０万円程度
を計画しましょう。
エアコンのクリーニングを入れたり、特殊な清掃をする場合は、別途料金が必要になる可能性があります。
一番分かりずらい税金。売った時も税金がかかるの？
一定の条件を満たす場合のみ、税金が発生する可能性があります。
どのようなものなのか、解説致します。
税金の種類
「譲渡所得税」ー売った時に発生した所得に関して、課税される税金
「消費税」ー建物部分のみにかかる税金。
この二つの税金を覚えておきましょう。
税金がかからない条件（重要ポイント）
下記に当てはまる方は税金がかかりません。
「譲渡所得税」⇒売った価格よりも買った価格が低い場合。（売却する事により、利益が出ていない）
（売却価格）－（買った価格）－（売る・買うにかかった諸費用全て）＝利益（譲渡所得）
売る時・買う時の諸経費もマイナスできるのを忘れないで下さい。
諸経費とは、仲介手数料（売る時・買う時）・登記費用（売る時・買う時）・ローン保証料・印紙代・不動産取得税・リフォーム費用等があります。
「消費税」⇒「建物部分のみに課税」。法人もしくは個人事業主にのみかかります。よって、一般の方にはかかりません。「事業」を行っている方が対象です。
上記より、ほとんどの方が、税金はかからない事が分かります。
安心して下さい。
取得費が分からない場合は？
何十年も前の事だから、購入した価格が分からない。
どうしたら良いか。
取得費が不明な場合は、売却価格の５％相当と見なされてしまいます。
ですので、住宅ローンの支払い明細（返済予定表）や、振り込み履歴などで、できるだけ証明する事を心掛けましょう。
どのくらいの税金がかかるのかは、所有期間による？
売却する不動産を所有して
１年～５年未満⇒短期譲渡所得⇒合計３９％
５年以上～１０年未満⇒長期譲渡所得⇒合計２０％
１０年以上⇒１０年以上の特例⇒合計１４％（譲渡所得６０００万円以内）
税率
区分 所得税 住民税 長期譲渡所得 15％ ５％ 短期譲渡所得 30％ ９％ １０年以上の特例
課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税 6,000万円までの部分 10％ ４％ 6,000万円を超える部分 15％ ５％ 「国税庁ＨＰ 土地や建物を売った時 ページより引用
つまり長年所有していた方が、税金は安くなるのです。
マイホームを売る場合は、３０００万円の特別控除
居住用財産（自己居住用不動産）を売却する場合には、譲渡所得３０００万円の控除を受けられます。
すごく簡単に言い換えます。
「３０００万円の利益が出ても税金はかかりません」
買い替えをして住み替えをする場合、買い替えの特例
- 売却した年の前年から起算して、翌年までの３年以内に買い替える事
- 売却価格１億円以下
- 売却物件所有期間１０年以上、かつ居住年数１０年以上
これを満たすと、この特例が適用になります。
税金の支払いを繰り延べできる特例です。
３０００万円特別控除と買い替えの特例は併用できません。
選択する事ができます。
３０００万円特別控除を受けておけば、間違いない場合が多いです。
結局どうゆうこと？話を総合すると？
- 売却して、利益が出ないと税金はかからない。
- 取得費、売却の諸費用なども利益から差し引ける。
- 取得費が分からない場合は、売却価格の５％相当と見なされてしまうので、住宅ローンの明細や銀行の振り込み履歴などで、できるだけ、取得費を割り出そう。
- 税額は所有年数によって違う。
- 利益が出たとしても、自己居住用の不動産であれば、３０００万円まで利益が出ても控除される。
- それでも、控除しきれない場合は、１０年以上、居住していれば、利率は１４％。
税金の申告ってどうやるの？
- 申告は、売却した翌年の２月１６日～３月１５日
- 現在の住所地の税務署へ
必要書類
- 譲渡所得の内訳書
- 売却に関する資料一式（売買契約書・各諸費用の領収書など一式）
- 取得時の資料一式（売買契約書・領主所など一式）⇒これが扮している場合、住宅ローンの支払いが記載されている通帳や、ローンの返済明細表などを代わりに持って行きましょう。（詳しくは税務署へ確認下さい）
- 履歴事項証明書（物件の謄本）⇒法務局で取得できます。
- 戸籍の附票⇒役所で取得可能です。特例を使う場合などに使用します。
※詳しくは、税務署へご確認下さい。
申告に行く前に、一度お電話にて確認する事をおススメしています。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
特に、税金については、わかりずらく、理解ができないため、不安に感じる事も多いかと思います。
ある程度の知識を頭に入れて、売却した後、自分の手元にいくら残るのか、把握しておきましょう。
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